여의도 4.6배 ‘특별계획구역’ 정비 속도 높인다… “규제 대폭 완화”

서울시, '특별계획구역 활성화 방안' 발표
부진한 특별계획구역 정리하고 지정 요건 강화
지정되면 과감한 인센티브…용적률·용도·높이 완화
공공기여도 비용 납부 허용…30일부터 시행

서울 아파트 밀집지역 전경. /연합

서울시가 여의도의 4.6배에 달하는 '특별계획구역'에 대한 사업 실현성과 추진 속도를 높이는 정비 방안을 내놨다. 장기간 개발이 추진되지 않거나 진행 속도가 더딘 구역은 정리하기로 했다. 대신 지정 후에는 용적률·높이·용도 등을 법적 최대 범위까지 완화하는 등 과감한 인센티브를 지원할 계획이다. 심의 절차도 단순화해 기간을 단축할 방침이다.

서울시는 30일 이 같은 내용을 담은 '특별계획구역 활성화 방안'을 마련했다고 30일 밝혔다.

특별계획구역은 지구단위계획구역 중 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나 계획안을 작성하는 데 오래기간이 소요될 것으로 예상돼 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용 결정하는 구역을 말한다. 보통 지구단위계획구역 내 대규모 개발이 필요할 경우 획지나 가구를 묶어서 지정하는 경우가 많다. 특별계획구역으로 지정되면 개별 필지의 건축행위(신축·증축 등)가 제한된다.

서울시가 지정·관리 중인 특별계획구역은 강남 코엑스, 용산전자상가 일대, 잠실경기장 일대 등 총 588개곳(2022년 말 기준)으로 파악된다. 2002년 164곳에서 2022년 588곳으로 크게 늘었다. 부지 면적만 약 1400만㎡으로 여의도 면적의 4.6배 규모다. 하지만 특별계획구역 중 절반 이상인 325곳이 사업 추진에 어려움을 겪고 있으며, 지정 후 10년 넘게 정체된 구역도 전체의 24%에 달한다.

이같은 문제를 해결하기 위해 서울시가 대대적인 제도 정비에 나서기로 한 것이다. 이번 활성화 방안은 사업 실현 가능성 제고, 유연한 제도, 공공지원 확대 등을 핵심으로 한다.

우선 기존 구역 중 10년 이상 사업이 진행되지 않거나 불명확한 개발 목적을 지닌 특별계획구역을 '특별계획가능구역'으로 전환한다. 특별계획가능구역은 특별계획구역과는 달리 유효기간(3년)이 있다. 이후에는 일반지역으로 전환돼 개별 건축행위가 가능해진다.

또 사업 방안이 명확한 경우에만 특별계획구역으로 신규 지정한다. 이와 함께 사업성을 담보할 수 있게 주택법·건축법·도정법 등 개별 법령상 법정 동의 요건을 확보하도록 할 예정이다.

특별계획구역 지정 요건을 강화하는 대신 지정 후에는 유연한 개발 계획을 적용할 방침이다. 지정 후에는 최대한 인센티브를 제공할 계획이다. 예컨대 서울시 정책 방향에 맞게 구역을 개발하거나 창의적 계획안을 제안할 경우 용적률과 건폐율, 높이와 용도 기준을 법적 최대 범위로 완화하고 필요한 경우 용도지역 간 변경도 허용하는 식이다.

아울러 특별계획구역 내 이미 공공업무시설·공원·주차장 등 기반시설이 충분한 경우에는 비용 납부도 허용해 사업 추진에 속도를 더한다는 구상이다.

서울시 차원의 계획관리가 필요한 지역에 대해선 시 직접 입안을 확대한다. 이를 통해 사업 실현성은 높일 계획이다. 또 도시계획위원회 및 도시건축공동위원회 심의 절차를 도시건축공동위원회만을 운영하는 것으로 기간을 단축할 방침이다.

이번 활성화 방안은 신규 지구단위계획 수립부터 즉시 시행된다. 기존 특별계획구역에 대한 정비는 연말까지 해제·전환을 위한 열람공고 등 관련 절차가 진행될 예정이다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 "앞으로도 도시의 변화 흐름에 맞춰 기존 제도를 정비하고 유연하고 창의적인 도시 개발 체계를 구축할 것"이라고 말했다.