“PF 자기자본비율 상향으로 시장 안정화 기대…초기 부담 지원 필요”

정부, PF 자기자본비율 기존 3~5%→20% 이상 상향 계획
"부동산 경기 급변해도 리스크 줄일 수 있어"
"시행사 원가 절감 도움…분양가 조정 등 기대"
매출 100억원 미만 영세업체 95%…"지원 필요"

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

정부가 14일 발표한 '부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 제도 개선 방안'을 두고 부동산 전문가들 사이에서 긍정적인 반응이 나온다. 단기적인 PF 부실 정상화 지원 및 장기적인 시장 안정성 강화를 기대해 볼 만한 조치라는 평가가 주를 이룬다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "정부가 현재 3∼5%에 불과한 PF 사업의 자기자본 비율을 20% 이상으로 높이기로 한 것은, 적은 자본으로 고금리의 브릿지론 등 PF 대출에 의존해 개발 사업을 진행하는 분양형 디벨로퍼의 문제점을 명확히 파악한 데 따른 대응책"이라며 "금리·경기변동 등 부동산 환경의 급변에 노출되더라도 시행·시공·신탁·금융사의 사업 위험을 낮출 장기 방안을 마련한 셈"이라고 말했다.

일부 지역의 경우 분양가 조정 및 주택 공급 촉진 효과도 있을 것이란 견해도 나온다. 조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 "정부 등 지자체가 주택 공급이 필요하다는 판단을 내릴 만한 서울·수도권 3기 신도시 등지에서 사업을 추진하는 시행사들을 대상으로 토지 현물출자 시 매입 확약 및 용적률·공공기여 완화 등 혜택을 제시한다면, 시행사 입장에선 원가 절감 등 분양성을 확보할 수 있을 것"이라고 설명했다.

다만 PF 안정화 과정에서 영세 시행사가 많은 부동산 개발업계를 보호할 장치가 필요하다는 지적도 있다. 실제 '부동산개발업법'에 따른 개발업체 2400곳 중 연 매출 100억원 이하 업체가 95%에 달한다. 건설·부동산 경기 침체로 인해 PF 시장이 얼어붙은 상황에서 자기자본 비율 강화 방안까지 시행되면 시행사들 사이에 줄도산 사태가 발생할 수 있다는 것이다. 이럴 경우 주택 공급 감소 등 부작용이 나타날 우려가 있다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석 전문위원은 "자기자본 비율을 20% 이상으로 높이는 과정에서 영세 디벨로퍼들 사이에 발생할 수 있는 초기 부담은 정부 차원에서 지원해야 한다"며 "영세 디벨로퍼들이 (개발사업) 경험과 실력, 자본력이 있는 디벨로퍼들과 협업할 수 있는 지원책과 발판을 조성해야 할 것"이라고 했다.

정책 효과가 본격적으로 발휘되기까지 시간이 다소 필요할 것이란 전망도 있다. 함 랩장은 "영세 디벨로퍼 자본확충 지원 및 건설사의 책임준공·채무 인수 부담 합리화 등 PF 안정을 위한 추진 과제 대부분이 내년 법 개정을 통해 힘을 받게 될 것으로 보이는 만큼 시장 개선 효과는 내후년쯤 돼서야 가시화될 것"이라고 했다.