베일벗은 1기 신도시 재건축 선도지구…분당 ‘양지마을’ 등 3.6만가구 선정

'47곳·6만가구 신청' 분당 3곳1만948가구 선정
일산 3곳·8900가구, 평촌 3곳·5400가구, 중동·산본 2곳씩
정부, 선도지구 사업 속도 위해 금융·행정 지원
이주대책, 다음 달 관계기관 협의 통해 방안 발표

경기 성남시 분당구의 한 아파트 밀집지역 모습./연합뉴스

1기 신도시 재건축의 신호탄을 쏘아 올릴 '선도지구'가 선정됐다. 1기 신도시인 성남 분당, 고양 일산, 부천 중동, 안양 평촌, 구리 산본에서 총 13개 구역·3만6000가구가 선도지구로 정해졌다. 지난 9월 공모 당시 99개 구역이 참여한 것을 고려하면 7.6대 1의 경쟁률을 뚫은 셈이다. 여기에 정부는 이번 선도지구로 선정되지 않았지만, 연립 주택 유형인 분당·일산 1개씩 총 2개 구역을 별도 정비 물량으로 정했다. 이는 선도지구에 준하는 수준으로 정부가 지원·관리를 하는 곳으로 사실상 선도지구에 해당한다. 이를 포함하면 15개 구역·3만7266가구가 1기 신도시의 발 빠른 재건축을 주도한다.

다만 정부는 사업의 가장 큰 장애물로 평가받는 이주 대책은 발표하지 않았다. 다음 달 중 관계기관과 협의를 바탕으로 구체적인 이주 대책을 마련할 방침이다.

국토교통부는 27일 경기도·성남시·고양시 등 1기 신도시 지자체들과 함께 이 같은 내용을 담은 '1기 신도시 정비 선도지구 선정 결과 및 지원방안과 향후 정비 추진 방안'을 발표했다.

올해 9월 공모 당시 가장 많은 구역인 47곳·5만9000가구가 선도지구를 신청한 분당에서 신도시 중 가장 많은 물량인 3개 구역·1만948가구가 선도지구로 선정됐다. 총 6개 단지로 통합 재건축을 추진 중인 양지마을 금호 등(4392가구)을 비롯해 △시범단지 우성 등(3713가구) △샛별마을 동성 등(2843가구)으로 결정됐다. 여기에 정부는 1107가구 규모의 목련마을 대원빌라 등 연립 주택들을 별도 물량으로 선정했다. 선도지구에 준하는 수준으로 재건축 사업을 지원할 방침이다.

분당 다음으로 많은 총 22곳·3만가구가 공모에 참여했던 고양 일산에서도 총 3개 구역·8912가구가 선도지구로 선정됐다. 4곳 아파트가 통합 재건축을 진행하는 '강촌마을 3단지 등'(3616가구)와 △백송마을1단지(2732가구) △후곡마을3단지 등(2564가구)이다. 분당과 마찬가지로 정부는 연립주택인 262가구 규모의 정발마을 2, 3단지를 별도 물량으로 정했다.

안양 평촌에서는 3개 구역·5460가구가 선정됐다. △샘마을 등(2334가구) △꿈마을금호 등(1750가구) △꿈마을우성 등(1376가구)다. 부천 중동은 △삼익 등(3570가구) △대우동부 등(2387가구)로, 총 2개 구역·5957가구가 선정됐다. 군포 산본도 2758가구 규모의 자이백합 등과 한양백두 등(1862가구) 2곳·4620가구가 선도지구로 선정됐다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "분당·일산의 경우 높은 주민 동의율, 합리적인 공공기여 방안 등을 갖춘 구역들이 대거 선도지구 공모에 참여한 바 있다"며 "이 가운데 정부가 역세권 등 지역 내 주거 선호도가 높은 단지들의 영향력을 고려해 선도지구를 선정한 것 같다"고 평가했다.

정부는 목표로 제시한 2027년 이주·2030년 입주 등을 위해 선도지구 사업 속도를 끌어 올리기 위해 힘을 쏟을 방침이다. 원활한 사업계획 수립, 특별계획구역 지정, 이주·착공 등을 위한 각종 행정, 금융 지원 등에 나선다.

선도지구 주민들이 내년 특별정비계획을 발 빠르게 수립할 수 있도록 적극적인 행정 지원을 진행한다. 사업 지연 요인 중 하나로 평가받는 학교 문제를 사전에 해소해 나갈 계획이다. 현행법에 따라 그간 300가구 이상 주택이 공급되는 곳에서는 학교용지를 반드시 확보해야 한다. 이 과정에서 재건축 기간이 늘어나는 경우가 많다는 점에서 정부가 지원에 나선다. 학교 부지를 둘러싼 원만한 협의를 위해 국토부는 교육부·경기도교육청과 다음 달 중 업무협약을 체결할 예정이다.

공사비 급등으로 인한 분담금을 둘러싼 주민 간 갈등도 사전에 차단한다. 공정하게 산출되지 않은 분담금 우려 때문에 사업이 지연될 수 있는 점을 방지하는 것이다. 정부는 공정한 분담금 산정을 위해 부동산 가격조사 전문 기관인 한국부동산원을 통해 분담금 산출 업무를 지원할 계획이다.

금융지원 방안으로는 재건축 시 투입되는 주민들의 사업 자금을 지원하기 위해 펀드를 조성한다. 12조원 규모의 미래도시펀드 조성을 본격 추진한다. 내년 모펀드 조성을 완료한 후 2026년부터 초기사업을 지원할 계획이다.

노후계획도시 특화보증도 추진한다. 내년까지 특화보증 준비를 마친 후 미래도시펀드와 연계해 사업비 보증 시기를 앞당길 방침이다. 이를 통해 선도지구 주민들은 관리처분 후 총사업비 산정 시 공사비를 포함할 수 있게 된다. 보증 한도에 공사비가 포함되면 총사업비의 60% 내에서 필요 자금을 더 많이 조달할 수 있게 된다.

다만 정부는 선도지구 선정과 함께 제시될 것으로 예측됐던 이주 대책은 다음 달 중 발표하기로 했다. 12월 중 관계기관 등과 협의해 온 유휴부지 개발, 영구임대주택 순환 정비 등이 담긴 이주대책 및 광역교통 개선 방안을 발표할 계획이다.

한편 정부는 이번 선도지구로 선정되지 않은 1기 신도시 내 다른 구역들의 재건축도 지속적으로 지원할 방침이다. 선도지구 탈락 시 재건축이 한동안 어려워질 것이란 주민들의 불안을 해소해 나가기 위해서다. 이를 위해 정부는 내년부터 공모 없이 특별정비예정구역 순차정비 개념을 도입할 예정이다. 주민이 재건축 사업을 제안하는 방식으로 정부는 연차별 정해진 정비물량 내에서 신청한 재건축 사업들을 승인해 나가는 것이다. 가령 주민 동의율이 50% 넘는 구역일 경우 정부가 일정 기간 특별정비계획 수립을 지원해 주는 방식이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "노후 도시 전면 재정비는 이제 첫걸음을 떼는 것으로, 장기적으로 접근해야 한다는 점에서 정부가 마련한 금융, 행정, 협력형 정비모델 지원 등도 실효성이 높을 것으로 기대한다"며 "다만 대규모 재건축의 핵심은 막대한 자금 투입이라는 점에서 주민들이 추가 분담금을 감당할 수 있는 자금 여력과 정부의 원활한 금융지원이 1기 신도시 재건축의 관건이 될 것으로 보인다"고 전했다.