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그런데 정작 전세가 꼭 필요한 사람들, 즉 집을 사기에는 턱없이 부족하고, 월세는 부담스러운 서민들의 상황은 점점 더 어려워지고 있다. 올해 하반기부터 전세대출 보증제도가 축소되고, 스트레스 DSR 3단계 도입이 예정돼 있기 때문이다. 쉽게 말해, 앞으로 전세대출을 받으려면 심사가 더 깐깐해지고, 대출 한도도 줄어들 가능성이 크다는 뜻이다.
전세를 원하는 사람들은 크게 두 부류로 나뉜다. 집값이 더 떨어질까 봐 매수를 미루는 사람들과 집을 사고 싶어도 자금이 부족한 실수요자들. 이중 후자는 월세를 내기엔 부담이 크니 전세대출을 받아 조금이라도 안정적인 거주를 원한다. 하지만 대출 규제가 더 강화되면 이들의 선택지는 '월세'로 몰릴 뿐이다.
실제로 전세 거래는 월세에 밀리고 있다. 올해 1~2월 최근 서울 아파트 전월세 거래량을 보면, 전세 거래는 1만5865건, 월세 거래는 1만6570건으로 월세가 705건 더 많았다. 전체 임대차 거래에서 월세 비중(51.1%)이 전세(48.9%)를 넘어선 상황이다.
월세 부담이 전세보다 크다는 점을 감안하면. 서민들에게는 더욱 불리한 흐름이다. 예를 들어, 3억원짜리 전세를 얻을 때 전액 전세대출을 받아 연 4%의 이자를 낸다면, 1년에 1200만원, 월 100만원 정도의 부담이 생긴다. 그런데 같은 집을 월세로 빌리면 보증금 5000만원에 월 150만원 정도다. 이 때문에 월세로의 선택은 주거비 부담을 더 키울 수밖에 없다.
정부는 갭투자 방지와 부동산 시장 안정을 위한 조치라고 하지만, 자금이 부족한 서민들은 전세를 구하기 더 어려워지는 것이 현실이다. 전세대출이 투기나 갭투자에 악용된 사례가 있어 규제가 필요하다는 점은 분명하다. 하지만, 실수요자들까지 영향을 받도록 규제하는 방식이 맞는지 의문이다.
실수요자들의 수급을 높이기 위해서는 정교한 핀셋 규제가 필요해 보인다. 서민층, 청년층, 신혼부부 등 실수요자들에게 예외를 두는 방식이 필요하다는 것이다. 또한 공공임대 확대와 보증 지원 강화 같은 대책도 병행돼야 한다.
전세대출은 늘고 있지만, 정작 이를 절실히 필요로 하는 사람들에게는 문턱이 더 높아지고 있다. 전세가 줄고 월세만 남는다면, 결국 더 많은 사람들이 주거비 부담에 허덕일 것이다.
